二手房很难卖！很多城市都有10-15万套在售。北京、重庆、天津、苏州、广州、南京、Xi安等10多个城市的二手房挂牌量超过10万套，其中重庆、天津等城市的挂牌量甚至超过15万套。

卖房那一刻，张华心里悬了7个月的石头终于落地了。为了卖掉南京的这套公寓，张华降价60多万。

今年下半年以来，很多城市都出现了像张华这样需要降价卖二手房的业主。无论是房价曾经一骑绝尘的深圳、杭州，还是房价低迷的卫星城、郊区，二手房价下行趋势仍在继续。

11月16日，国家统计局发布数据显示，10月份，全国70个城市二手房价格指数环比下降0.5%，同比下降3.7%。一线城市二手房价格同比上涨1.3%，但已连续两个月下降，二三线城市二手房价格同比继续下降[1]。

与此同时，各地在售二手房挂牌量持续上升。在链家平台上，目前已有广州、杭州、苏州、南京、天津、重庆、合肥等十余个城市的二手房挂牌量超过10万套，其中南京、天津、重庆的二手房挂牌量已超过15万套。

降价成了很多二手房业主在卖房路上不得不考虑的动作。一旦开始降价，就会成为新的价格内耗。比如，广州两个相邻小区的业主互相下调挂牌价，最近三个月已经调价五次；郑州部分小区业主最新二手房挂牌价比去年的购买价低了15万元。

11月15日，深圳中原研究中心发布二手房价格压力测试。当压力值为负值时，可以理解为“仓爆”。检验显示，深圳盐田、坪山、龙岗、罗湖区目前的均价压力均为负值，即均价低于持有成本。据估计，2017年以来已买房的深圳业主中，超过80%无法承受楼市再跌10%[2]。

广州增城投资客半价卖两套房。

增城位于广州东部，距离市中心珠江新城约30-50公里。2016年以来，随着整体房价飙升，政策利好，增城楼市如火如荼，成交均价从几千元突破到三万元。

由于连接增城和广州的地铁21号线、广莞深城际铁路等交通条件的利好，以及上车投资不限购不限贷的优势，很多刚需和投资客户涌入增城。

程先生是投资者之一。他一口气在增城和黄埔买了多套新房，其中两套位于地铁21号线凤岗站附近的保利中国航空城二期。据国家商报头条记者了解，该项目2019年入市时，均价在2万-2.6万元/平方米。

以20000元/平方米的购房均价计算，程先生这套房2019年的购房价格约为193万元。今年，程先生准备卖掉增城的三套房子。今年年初，保利中国航空城二期两套房子挂牌价约210万元。

8月份左右，因为资金周转的需要，程先生先卖掉了附近的一套房，然后一口气把保利中国航空城二期的两套房子降到123万元出售，均价约12775元/平方米。这个价格接近购买价，也是目前小区最低的成交价。

11月初，每经头条记者走访保利中国航空城，从熟悉程先生交易流程的中介刘斌处了解到，程先生的两套房是复式三居室，面积约96平方米，均位于小区一楼。最终成交价分别为123万元和113万元，成交单价约为11737元/平方米。相比年初的挂牌价，113万元的套房价格降低了近100万元。但也有业主甚至表示，“这种便宜百年一遇”。

因为程先生自己全款买房，需要用钱，所以要求买家全款支付。刘斌说，这两栋房子当天很快就卖出去了，买家都没有去现场看房。“期间有很多客户问过我，但真正能做到的人很少。两个房子都在一楼，很多人还是有顾虑。这种便宜很少见，不是所有人都能得到的。”

每经头条记者实地走访保利中国航空城看到，与广州一般新建小区都有1-2层的高层建筑(即住房从2楼或3楼开始)不同，保利中国航空城的住房从1楼开始。一开门就是大楼门厅的电梯口，没有围挡和隔断。可以从小区的公共区域或者绿化集群拐进一楼阳台。

链家平台上，保利中国航空城二期在售房源42套，挂牌均价22780元/平方米。两套历史交易房，就是程先生卖的两套房。他还自己把保利中国航空城二期10月份的参考均价下调至15998元/平方米。

10月保利中国航空城二期参考均价图片来源:链家APP

刘斌透露，保利中国航空城一、二期有很多投资者或企业主，缺钱的时候很容易把房子大幅度卖掉套现。相比之下，比保利中国航空城离地铁更远的小区，均价更高，因为它恰恰需要更多的客户。“基本上，就是你生活的那种。有几个人真的能接受亏几十万卖房子？”

近期保利中国航空城一期成交总价在160万-170万元之间。有一次，由于生意急需用钱，有业主一口气把总价降到了137万元，降价时间距离成交只有一个小时。也有房源上市一年，持续降价到150万元以下，却没有卖出去。去年有买家交了180万包括增值税，业主还是不愿意卖。

蒋佳很庆幸，去年她说服父母卖掉了增城的房子。11月10日，她告诉每经头条记者，他们在新塘沙村附近的二手房从2020年初到2021年初一直在挂牌，均价24000元/平方米，一个月只看了一套房子。

2021年初，蒋家预感增城房价已经见顶，周边一些重要规划还没有落地。她建议父母把房子降价，换成抗跌的天河。她还发现社区里有很多投资者。“我们家隔壁和上面两层都是投资客，三楼有12户。大概三四户是自住。”

均价降到22000元/平方米后，蒋家的房子很快就卖出去了。今年9月份，她回头看了一下和自己家一样建筑面积的公寓成交价，差了50万左右。

来源:广州中原研究发展部。

南京73平米的老房子，最后降价63万卖出。

卖房那一刻，张华心里悬了7个月的石头终于落地了。为了卖掉这套房，只是客户的张华降价60多万。

“今年收入暴跌，债务压力增大。我不得不说服父母卖掉他们的二手房，以减轻一些贷款压力。”7月2日，张华在和每经头条记者聊起二手房买卖时，依然一脸无奈。

为了提高曝光率，张华在各个平台发布了自己的房源信息。

张华是一名90后南京人。早在2020年，他和妻子就准备买一套新房作为婚房。那一年是新房大年，楼市“万人摇”的现象在包括南京在内的热点城市多次出现。

当时张华看中了燕子矶仁恒公园世纪的新房，均价38900元/平方米，最高价42700元/平方米。这个价格被市场称为“突破区域房价天花板”。

即便如此，在2020年下半年，这处房产仍然吸引了超过800份有效登记，中签率为23.7%。开业当天基本售罄，张华成了幸运儿之一。

总价500万左右的房子，张华给了50%的首付。由于张华的妻子婚前买了一套房，两个人每个月的房贷加起来也就3万左右。

当然，张华也不是硬杠杠的。他是房地产从业者。2021年之前，他的年收入一直稳定在50万左右。夫妻俩月薪覆盖月供基本没有压力。

没想到的是，去年房地产行业突然下行，受疫情等多重因素影响，张华最近一年的年收入锐减至10万元左右。“除了工资，我们没有其他收入。只能卖掉家里的老房子，还一部分贷款，减轻月供压力。”

张华的新房2021年初交付，但这套新房要到2023年5月才能“解禁”。

今年5月，南京出台新房限售新政，将新房限售时间由原来的3年产权证改为3年合同备案日。这一政策也刺激了二手房挂牌量的大幅增长。

无奈之下，张华准备卖掉南京鼓楼区四平路益民新村的一套房子，这套房子是他父母2005年以5000元左右的单价买的。房子73.23平米，三室一卫。简单装修，小区刚装修完。

然而，在两年的时间里，房地产市场却完全相反。2020年买房难，2022年卖房难。张华这套房子是2021年底挂牌的，最初挂牌价格是226万元。

虽然上市半年多了，每个月都会有两三批人来看房，但张华始终没有遇到有明确意向的买家，房子的挂牌价也从最初的226万元调整到了189万元。

来源:我爱我家南京研究院(单位:天)

这套房子的中介评价说，“如果5楼的价格是25809元/平方米，应该能感受到业主的诚意。”益新村6月参考均价较5月下跌3.25%，至26608元/平方米。

根据链家Home.com的房源信息，一套与张华家面积相同但两室一厅的7楼(顶楼)房源，挂牌价199万元，均价27009元/平方米。这套房子去年11月的最初挂牌价是208万元。

民心村是1997年建的老房子。虽然总价低，而且保养的很好，但南京市场上这样的房子很多。在目前的市场环境下，销售的竞争压力无疑是非常大的。作为房地产从业者，张华深有感触。

“现在新房都不好卖，更别说二手房了。尤其是像鼓楼区这样的主城区，购房需求大部分属于置换，而且是从二手房到新房，所以不愿意买二手。再加上现在南京二手房大量上市，竞争激烈，交易压力真的很大。我们的老房子除了价格，真的没有竞争力。”

来源:我爱我家南京研究院(单位:套，人民币/平方米)

与苏州、南京相比，二手房挂牌量虽然增量较少，但成交也呈现出与苏州相同的趋势。7月初至10月初，南京二手房挂牌量增加9000套，达到14.76万套，平均每天新增150套左右。2019-2021年同期，南京二手房挂牌量分别为7万套、10万套、13万套。

据我爱我家南京研究院统计，7月南京成交量突破8000套，创下今年单月新高。8月成交量近15个月来首次实现同比正增长，但9月全市成交量仅为6757套，环比下跌10.5%。10月份，成交量进一步下降至5567套[3]。

中国研究院南京分院高级分析师赵倩10月10日对每经头条记者表示，在二手房置换退税政策下，南京二手房上市后期会继续上涨，但价格更加理性。“之前由于行情好，新房摇号中签率低，部分板块新房和二手房价格明显倒挂，二手房挂牌价更高。随着市场周期的变化，核心板块的二手房价格依然较为坚挺，远郊板块的价格下跌较为明显。”

从卖方市场到买方市场，二手房客户不仅有更多的房源对比，在价格谈判上也变得更强势。张华遇到过几个客户，他们原本对住房很满意，但把价格压得很夸张。

来源:我爱我家南京研究院(单位:套，人民币/平方米)

卖房的过程对张华来说无疑是一种煎熬。“我们一直在调整价格，现在压力真的很大。如果这个房子不卖，新房后面的月供真的不知道怎么周转。可以持续几个月甚至半年，然后我就受不了了。”

最终，张华以163万元卖掉了这套公寓，比最初的挂牌价低了63万元。对于普通人来说，每一次几万甚至几十万元的降价都是一个极其纠结和艰难的决定。

10多个城市上市超过10万套。

在链家平台上，目前已有广州、重庆、南京、天津、合福、南京、沈阳、Xi安等十余个城市的二手房挂牌量超过10万套，其中重庆、南京、天津的二手房挂牌量已超过15万套。

6月30日，在苏州工业园区一家中介门店，店长李梅告诉每经头条记者，“最近二手房业主问得最多的问题就是现在的行情，小区的成交量，想换房怎么办，房子要不要挂，挂多少价格合适。”

据李梅介绍，苏州放宽限售政策出来没几天，就有房东陆续在网上或门店咨询，想先把房子挂起来，其中就有2019年高价买的房子，刚限售的业主。

“房多客少的状态，也让二手房买家更有底气还价，理由也足够真实——现在钱有限，收入比以前低。两百万的房子砍价十几万是常有的事。如果一个买家把380万元到330万元的房子砍了。”李梅说，交易的平衡，在于买家更着急还是卖家更着急。

苏州工业园区的房产中介门店图片来源:记者黄万银摄

苏州工业园区湖东板块有个小区，过去二手房总成交价180多万，刚需上车。小区均价约23900元/平方米。但7月份，一套房子的成交价已经跌破2万元/平方米。最近一套房子卖了175万，比同类房子低了几十万。有些购房者看了之后对房子和价格都很满意。

深圳市房地产中介协会数据显示，截至11月1日，根据四大行(乐友家、世华、科控股、中原)公开挂牌统计，全市二手房成交102442套(保留重复房源，下同)，较10月1日统计的97402套挂牌房源增加5040套，环比增速5.2%。市场上的挂牌数量再次上升，反映了业主出售意愿的增加。截至11月14日，深圳二手房可售房源超过4.2万套，较上周(10月31日-11月6日)增加948套[5]。

11月15日，深圳中原研究中心发布二手房价压力测试。当压力值为负值时，可以理解为“仓爆”。深圳盐田、坪山、龙岗、罗湖目前的均价压力值都是负值，换句话说，均价已经低于持有成本。

据中原计算，估计2017年以来买房的深圳业主中，80%以上扛不住楼市，再跌10%。56个样本楼盘中，有24个楼盘价格压力为负，出现亏损。一旦均价再下降10%，即使不计算后续的贷款利息等成本，那么80%以上的房产价格都会低于持有成本。

“带抵押过户”能激活二手房交易吗？

7月1日下午，在苏州吴中区某新售楼处，项目负责人姜正忙着和团队讨论线上平台的推广方案。虽然苏州新政后客户访问量有所增长，但远低于之前的平均水平。

蒋旭的项目接待的客户中，约有30%-40%是考虑卖二手房换新房的客户。但由于二手房难卖，交易周期长，也影响了新房的改造。“虽然现在我们很多客户都来看了，但是要等他们把二手房卖了再说。这个周期至少需要半年。”

在蒋旭看来，卖房难是因为市场上的存量房多了。比如他们项目所在的板块在售二手房数量是吴中区最多的。“疫情发生后，业主对居住品质和卫生间的要求发生了变化，换房的群体基本只会考虑新户型或二手户型。户型相对落后、楼龄相对较长的二手物业数量较多，但接手户型的群体却很少。"

苏州吴中区住宅小区图片来源:每经记者黄万银摄

“新政后，整体客户量上来了，但还是有相当一部分人在观望。很少触及刚需客户，主要是提升群体。”8月25日，苏州九九房地产营销策划有限公司负责人李杰在接受每经头条记者电话采访时表示，最近苏州新房和二手房市场都比较低迷。8月份的市场成交量相比6月份下降了差不多一半，相比上个月也下降了30%左右。

在李杰看来，现在是买房或者换房的好时机。两个月前，他还挂牌了自己在吴江的二手房，准备换一套房。前前后后，李杰多次下调自己房子的挂牌价，累计降价约70万元。

“这套房之前行情好的时候卖了260万左右。我现在卖190万，带车位。我现在很难接受，但是没办法。虽然有看房的，但是真正能谈价格的人很少。”

与此同时，李杰想换的房子价格也在下跌。“有些刚需急用的客户还是会适时出手，因为现在贷款利率低，首付要求也不高。我认为苏州的市场价格在今年年底之前应该不会上去，有继续下行的可能。”

来源:诸葛找房数据研究中心。

10月10日，中国手指研究院苏州分院高级分析师金科通过微信告诉每经头条记者，利好的楼市政策和房贷利率在一定程度上促进了二手房挂牌量和成交量的增加。但近几个月来，大部分城市楼市相关政策反复波动，对买卖双方心理产生了一定影响，加深了观望情绪。这种状态短期内可能会持续。弱预期和疫情的不确定性仍是影响市场的关键因素。

来源:诸葛找房数据研究中心。

比如9月中旬，苏州放开限购政策，就出现了“一日游”的场景。作为首个“强二线”城市，苏州当天的房地产市场反应相当热烈，但热闹并没有持续24小时。

金科认为，政策对市场的真正影响需要时间来反应。9月，全国各城市频频发布利好政策，稳定市场和预期。苏州住宅市场也经历了一些波动，但买家仍有强烈的观望心态。

为促进二手房市场交易，今年以来，各地继续放宽此前对二手房的政策，包括缩短二手房限售期、取消二手房限售、退出二手房指导价、加快“带费过户”模式落地等。，并从交易环节、交易门槛等方面支持二手房市场。

来源:诸葛找房数据研究中心。

早在今年5月，苏州就取消了二手房限售；常州宣布9月1日起取消二手房限售。但大部分城市采取的方式是缩短二手房的限售期。

事实上，去年2月，深圳率先出台二手房参考价格时，市场对其作用仍存疑虑。但现实是，在不到一年的时间里，这一政策成为了很多城市二手房市场交易的标尺和砝码，确实把部分二手房价格压低到了标尺线。

以深圳为例，乐友家研究中心的统计数据显示，从2021年10月开始，深圳成交价格与参考价格偏离度超过20%的房屋占比从之前的33%~56%下降到20%左右，2022年6月的占比仅为17%。但偏差在10%以内的房子比例，目前是40%~50%。由此可见，市场上已售出的房源，基本上有一半能以参考价成交，这已经成为深圳二手楼市的大趋势[6]。

显然，二手房参考价格成为二手房交易下滑的主要原因之一。因此，今年7月，Xi成为首个明确取消二手房指导价的城市。此后，合肥等城市纷纷效仿。目前，除深沪外，Xi安、广、合等13个城市的二手房指导价已悄然退出市场。

与此同时，各地纷纷松绑此前的二手房限售政策，同时二手房交易新模式也应运而生。9月16日，南京全面实施二手房“带押过户”模式。截至实施当日，南京市不动产登记机构通过与建设银行、南京银行等50余家银行合作，已完成158套房屋的登记，交易金额超过5亿元。

然而，新房的表现更加低迷。克而瑞的数据显示，2022年9月，南京商品房供应量为69万平方米，同比下降67%；成交50万平方米，同比下降25%，供销量同比下降。未来一段时间，城市板块表现将继续分化。

10月14日，佛山“随抵押转”二手房贷款业务率先在南海区试点；10月13日，中国工商银行中山分行联合贝壳找房经纪人，成功发放首笔“随抵押转”二手房贷款业务；同日，郑州发布通知，明确提出今年10月底前实现“带抵押转让”，11月逐步全面推广“带抵押转让”模式。

据每经头条记者不完全统计，今年8月以来，已有超过20个城市陆续宣布推出二手房“带费过户”交易模式。有深、广、Xi安、宁、苏、锡等热点城市，也有中山、丽水、潍坊、淮安等三四线城市。

广东省住房政策研究中心首席研究员李9月21日对每经头条记者表示，“带抵押转让”可以加快“连环单”交易的步伐，为二手房交易注入强大的信用背书，平滑交易流程，促进房屋流通和良性循环。

需要注意的是，虽然今年以来各地二手房政策频出，但部分城市二手房成交量也是逐月增长。但目前大起大落、跌宕起伏的局面表明，二手房市场的整体回暖尚需时日。

11月16日，易居研究院智库中心研究总监严跃进对每经头条记者分析称，“10月份二手房价上涨的城市数量是今年以来最低的，10月份的市场压力其实是最大的。”

严跃进指出，“特别是从二手房月度成交情况来看，前几个月部分城市二手房市场有较好的活跃，但之后几个月类似的活跃情况有所减弱。各地要积极宣传二手房交易免税、二手房不限售等政策，更好地激活二手房市场。虽然各地也有一些二手房交易的热点消息，但都是暂时的，新房市场疲软，二手房显然会受到影响。”