据经济观察网，3月8日前后，多家险资派出高管到深圳万科总部进行新一轮磋商。磋商方案包括将万科债务偿付期限延长至少一年、追加增信担保和抵押品，以及发行债券将“非标转标”等。截至3月10日，万科与险资的谈判仍在进行中。在这期间，万科公告已全额偿付一笔于3月11日到期的票据本息，合计6.47亿美元。这一准时打钱的动作，使多只债券在当日收涨，但股价仍然微跌。实际上，万科自3月以来的一轮债务展期舆论风波，焦点并不在美元债，而在境内非标债务。一家参与谈判的头部险资人士向经济观察网透露，自2月底以来，万科董事局主席郁亮与深圳地铁相关高层赴北京与多家险资企业商谈，包括新华资产、中国太保、太平保险、大家保险等。和外界传闻有出入的是，万科此轮商谈的重点并非对债务进行“展期”，而是希望几家险资不要提前行权，继续履行合同直至贷款到期。据经济观察网了解，万科与多家险资合作的金融业务为债权投资计划，业内称为“保债计划”，为非标私募产品，当下多个保债计划均没有到合同到期日。“这种非标债权产品的具体条款由双方协商，比如总合同期6年可分为2+2+2年，在每两年年底，债权人可选择提前行权，有些险资会把评级下调增加为提前行权触发条件，险资无需举证即可单方面宣布借款提前到期。”前述头部险资人士解释。角力已经开始这是万科管理层第二次向险资企业提出延后行权的诉求。2023年12月，在监管部门协调下，新华资产等同意将万科的保债计划延期行权3个月。至2024年3月，坐在谈判桌对面的险资企业增加至新华资产、中国太保、太平保险、大家保险等，涉及面更广，期望延期的时间更长，参与谈判的高管和领导级别进一步提升。前述头部险资人士对经济观察网表示，投资人并不担心万科无力偿付3月到期的美元债，相反，在现金有限和销售端没有起色的背景下，万科在用行动表明外债优先、境内非标债置后的偿还安排。一家已出险头部房企人士认为，这是一种不得已的策略，“都是为了保护资产负债表，如果什么债都还，在现在的销售环境下，最后大概率会爆雷”。新华保险2023年半年报披露，新华保险投资了3个万科项目的债权计划，合计约53亿元。前述头部险资人士透露，目前在谈延期行权的险资持有的与万科相关的保债计划，每家总额约数十亿元。如果有一家险资选择提前行权，万科大概率会因无力还债而正式违约，“谁也不想打响第一枪”。谈判桌上，险资与万科已经过多轮角力。有险资多次提出，继续履约的条件是万科增加资产抵押，缩小风险敞口，但万科方面暂未配合。3月8日前后，多家险资派出高管到深圳万科总部进行新一轮磋商。磋商方案包括将万科债务偿付期限延长至少一年、追加增信担保和抵押品，以及发行债券将“非标转标”等。前述头部险资人士透露，“非标转标”是万科新提出的方案，即万科可兑付非标债务，前提是险资认购万科即将发行的债券，将此前的非标私募债权计划置换为公募债。目前，有险资还在研判中，作为债权人，公募债的透明度和流动性优于非标私募债，但当前其最大的诉求是尽快回笼现金以避险。在与万科交涉过程中，前述头部险资人士认为，“万科在处置资产方面不积极”，不主动向债权人披露资产处置安排，多次反馈“资产卖不出去”。而前述已出险头部房企人士则表示，多家房企积极卖资产自救的下场，是把自己“救”没了，长远来看，积极卖资产，对公司和债权人都不是利好。3月9日，一位香港金融机构人士向经济观察网表示，其所在公司正密切关注万科本轮境内债谈判进展，鉴于销售端持续下滑和头部房企债务也亮起红灯，预计内地楼市需要更长周期实现复苏，其计划出清手上的内资房企股债，包括头部央企。据经济观察网了解，2023年底，国资委内部对国资背景企业风险处置提出三个“不能”：中央企业、国有企业不能成为重大风险爆破点，不能引发系统性金融风险，不能在处置风险中刺破风险。万科能否被归类为国有企业？参与谈判的多家险资认为，这个身份归属问题很重要，决定了行政部门能否给予万科更多支持和背书，债权人以此量度和万科的债务磋商条款。回应下一步偿债安排面对近期资本市场传出的各种债务展期消息，万科企业股份有限公司（以下简称“万科A”，000002.SZ）用提前还债表明态度。3月11日，该公司一笔发行规模6.3亿美元的中期票据到期，相关偿债资金在3月8日便已到位。万科A相关人士介绍，截至目前，该公司今年境外公开市场的债务已经偿付了将近一半，剩下的两笔境外债务将在5月及6月到期，会通过3种方式兑付。境内方面，今年93亿元的到期债务已经偿付了20亿元，“境内的融资渠道很畅通，这个不用太担心”。据了解，万科A的全资子公司万科地产（香港）有限公司于2018年12月11日发行了6.3亿美元的中期票据，利率为5.35%，到期日为2024年3月11日。3月8日，万科A提前将约6.47亿美元的资金存入代理行指定银行账户，用以全数偿付到期票据的本息。今年万科A到期的境外债务有3笔，除了此次兑付的6.3亿美元中期票据外，还有一笔2019年发行、票面利率4.2%的6亿美元票据，到期日为6月7日。另一笔则是2021年发行的人民币票据，规模为14.45亿元，票面利率4.35%，到期日为5月25日。万科A相关人士表示，由于境外债涉及资金出境的问题，资本市场会比较关注。据其介绍，该公司境外债的兑付主要有3种方式，包括境外自有资金，境外子公司所获得的境内项目分红或股权转让资金，以及境外银团贷款。至于3月11日的兑付资金是采用哪种方式筹集，“暂时无法对外披露”。3月初，来自资本市场的消息显示，万科A正在寻求一笔离岸无抵押俱乐部贷款，牵头行中国银行（香港）已获得15亿港元额度的批准，而其他可能参与贷款的银行则在观望万科A与部分保险公司的私募债务回售谈判。境内债还有70多亿元待偿付境内公开市场债务方面，万科A今年已兑付了一笔20亿元的债务，剩余的未偿还债务“还包括含选择权的，剔除这部分的话，大概剩四五十亿元。”万科A相关人士表示，相对境外市场，该公司在境内的兑付资源空间更大一些。东方证券认为，在现金流层面，行业整体资金链收缩，万科A持有的经营性资产融资空间较大，可通过资产处置、发行Reits、经营性物业贷款缓解现金流紧张，短期内，该公司的标准债信用风险较低。但市场担忧情绪的发酵则是源于万科A的非标融资。2月底，有业内消息称该公司的管理层到北京与部分保险公司进行非标债务展期的谈判，新华资产拒绝了其100亿元的债务展期要求。虽然新华资产很快辟谣，表示与万科A一直保持正常的业务合作，但万科A仍遭遇了股债双杀，3月4日股价下跌4.65%，“22万科06”一度下跌36%。3月5日，万科A回应称偿债工作在有序铺排中，3月11日到期的美元债兑付资金已经到位。传言并未因此而消散，3月7日又有业内人士声称几家总部位于北京的保险公司高层前往深圳与万科A讨论债务偿还计划。对于这些消息的真伪，万科A方面一直没有正面回应。但根据该公司披露的公告，截至2022年末，其非传统融资的总额约253.8亿元，借款方包括新华资产、平安银行、中原信托和中诚信托。其中，平安银行的借款金额为58亿元，借款终止日为2036年11月。3月11日，平安银行有关人士对中国房地产报记者表示，相关借款信息并非该公司所披露，具体客户的贷款情况不太了解。“如果客户发生了风险，会按照银行相关原则进行追溯和处理的。”而据投资者透露，所谓的展期，其实是因为2023年底万科A的评级被下调，触发了部分产品的提前偿还选择条款，而当时几家保险公司放弃了提前偿还选择权。来源：经济观察网、中国房地产报--THE END--本刊法律顾问：广东南国德赛律师事务所 谢炎燊、陈慧霞本刊文章及图片未经许可不得转载/本刊发表文字、图片作品并不代表本刊立场观点/部分采用稿件因故无法联系作者，如有侵权请移步后台联系删除。