*网易财经智库原创文章转载需经授权。本文不构成投资决策。孟晓苏（原房改课题组组长，中国房地产开发集团公司原董事长，汇力基金董事长）60s要点速读：1. 居民看到房价不跌了才敢去买房，这是购买房屋这种大宗商品的理性选择，是人民群众维护自身利益之举。我们应当让居民树立的信心是：房价短期会趋稳，长线仍然会上涨。2. 按照以往的经验，我国楼市启动顺序都是一线城市首先破冰，房价先涨起来，随后向二线三线城市辐射，产生传导效应。3. 中国的房地产市场长远来看还有很大发展空间。特别是“住房双轨制”如果真能建立起来，我们在“租售并举”的新发展模式下，还需要保持较大的住房建设规模，特别需要大力推进保障房建设。正文：房价近期已趋稳，长线仍会上涨当前房地产市场的主要问题，在于居民购买欲望低下。怎么能让居民从没有信心变成有信心呢？他们要看清楚未来，要看到楼市价格不下跌了才敢去买房。怎么能够让人们相信楼市价格不跌了呢？其实也很简单，就是让他们看到房价涨起来了，当然就相信不跌了，就是这么简单的道理。看到房价不跌才买房，这是购买房屋这种大宗商品的理性选择，是人民群众维护自身利益之举。现在居民贷款欲望降低，说明他们仍然在观望。如今最需让的是恢复楼市信心，需要通过各项政策调整来唤醒市场。我们应当给居民树立的信心是：房价近期已趋稳，长线仍然会上涨。现在是需要重新讲“信心比黄金和货币更重要”的时候了。11月23日颁布的“金融16条”中的首条提到，“对于国有和民营等各类房地产企业一视同仁。”现在强调这个政策导向是很必要的。过去在金融追逐房地产大企业时，其实并没有排斥民营房企，不然怎么会把一些民营房企的负债率搞得那么高呢？但在金融机构对房企实施限贷、减贷、停贷的政策时，重点打击的就是民营房企了。现在再次强调一视同仁很必要。金融机构要恢复正常的认知，贷款就是要贷给好企业。要恢复对民营房地产企业的信任，改变对他们的歧视性政策。现在多项搞活楼市的金融政策出台很有必要。但我认为离真正启动楼市的核心点与核心政策还有距离。金融政策会有用但不会“药到病除”，不要过高估计政策效果和过低低估面对的困难。楼市真正起步还需要待以时日，有待于购买者恢复信心。需要通过政策唤醒市场。我国楼市启动规律：从一线城市向二三线辐射按照我国以往的经验，楼市启动顺序都是一线城市首先破冰，一线城市房价先涨起来，然后向二线城市辐射，产生传导效应，再传导到三线、四线城市。例如2016年启动“房地产去库存”的时候，楼市就先是从“北上深”先启动的。一线城市房价首先涨起来，购房者走出信心低迷，市场迅速恢复发展，接着传导到了南京、苏州、合肥、厦门等“强二线城市”，随后再传导到青岛、东莞等城市；待传导到海南省三亚与海口的时候，已经到了第二年的春节期间。我国楼市启动顺序已经多次实践检验，带有一定的客观规律性。我相信下一轮楼市启动的顺序也不会是例外。中国房地产业未来发展前景广阔我对我国房地产业发展前景比别人都看好，中国房地产市场未来还有很大空间。特别是我所盼望的“住房双轨制”如果真能建立起来，央企国企如果真的能回归保障轨，在“租售并举”的新发展模式下，我国还需要保持较大的住房建设规模。特别是需要大力推进保障房建设。现在商品房市场上竞拍高价地的国企央企，按照要求都应逐步退出竞争性房地产领域。他们应当是建设保障房的主力军。房地产央企国企要明确公益性职能，要在提供公共产品与服务方面做出贡献。中国还有很多普通百姓需要保障房，保障人口应当是在50%左右，包括新市民、新家庭，还有其他需要保障的人群。央企国企在这方面的工作任务很重。过去建设保障房所用土地，是“不收土地出让金，只收七项基本税费”，这样才能够让保障房有低租金和低房价。现在大城市地价普遍太高，“招拍挂出让”的商品房土地怎么能用于建设保障房呢？现在“限地价、竞配建”方式已在改变，为建设保障房提供的土地，不应当去挤占商品房土地。“租售并举”就是要求一部分是租赁房、一部分是产权房，而且两者之间可以转换。如果都是租赁房，在没有普遍推广REITs的情况下，企业与社会一般是承担不起的。要允许那些未来有能力购房的保障对象，在几年之后把租赁房购买下来，变成自己的产权房，还可以进入市场流转。就像当年享受房改政策的老职工们一样，也能享受一次房改优惠政策，实现在城市里拥有住房的愿望。因此我认为，我国房改政策还需要继续施行。要让那些没有享受到房改政策的新市民、新家庭等保障群体，也可以享受到房改政策。这样就能让低收入群体在“居者有其屋”基础上，有望通过房改优惠政策拥有房产。随着未来的房价上涨，还能享受到家庭财富增值，从而走上共同富裕的道路。网易财经智库（微信公号：wyyjj163） 出品网易财经智库是网易新闻打造的财经专业智库，整合网易财经原创多媒体矩阵，依托于上百位国内外顶尖经济学家的智慧成果，针对经济学热点话题，进行理性、客观的分析解读，打造有态度的前沿财经智库。欢迎来稿（投稿邮箱：cehuazu2016@163.com）。

分享到：