作者 | 周智宇万科向市场传递的信号已经发生了明显变化。前几个月万科董事会主席郁亮一直还是加油鼓劲，在市场低落、最黯淡的几个月，看着“微光”前行。如今，他的“微光”逐步变成了“曙光”。在12月16日的临时股东大会上，郁亮表示，“这几个月下来，我觉得微光在逐步变成曙光”。他也表示，大家说万科过去看空，如今看多，这种看法并不准确。万科只不过是在黄金时代稍微清醒一点、理性一点，在市场压力比较大情况下树立信心。“悲观是一种情绪，而乐观却是一种思路。”郁亮认为，万科在过去先是做好“活下来”，然后再把自己的事情做好，在不管市场如何变化的前提下，提供客户愿意买单的好产品好服务。这是万科能够活下去、活得好、活得久的核心所在。让郁亮看到曙光的关键，是政策变化。就在股东大会前夕，国务院副总理刘鹤发声，强调“房地产是国民经济的支柱产业”。“这是时隔20年房地产再成支柱产业”，郁亮认为，从整个行业来看，政策面都在逐步向好，而且在力度、广度上全面超出万科的预期。在此之前，“金额16条”发布、央行三支箭齐射，在信贷、债券和股权融资端，房地产得到了前所未有的政策支持。在房住不炒的前提下，这些政策对于化解房企流动性问题和促进行业健康发展，都有非常重要的正面作用。一向嗅觉灵敏的万科，对政策的变化反应迅速。过去一年多里在拿地、财务支出上明显谨慎的万科，最近开始做出一些积极的动作。此次临时股东大会的两个核心议题，就是对新增不超过500亿元债务融资工具授权，以及对在A股或H股增发不超过已发行股份20%的授权。尤其是股权融资的议案，这是万科的一个主动进击的行为。意味着万科认为接下来在市场上可以更加主动一些，包括公开市场拿地、经营服务业务的开拓等等。万科董秘朱旭解释称，万科在11月24日发起这次临时股东大会的通知，主要是审议500亿债券的授权议案。没想到过了四天，房企股权再融资重启，于是又有了股权融资的议案。朱旭透露，万科内部在经过讨论后，希望抓住窗口期进行股权融资，随后与深铁进行协商，深铁也同意以大股东身份提出这项议案。深铁总经理兼万科非执董黄力平也表示，在当前的时间节点，开展股权融资有利于万科抓住面向未来的发展机遇，带来更好的发展。深铁也希望万科股本扩张的速度要和公司发展的质量和速度相匹配，不断地提高股东投资的含金量。万科总裁祝九胜指出，融资拿到的资金，从实际操作层面来说，补充开发业务机会的概率会更高一些。祝九胜也直言，目前行业处在底部，曙光已经出现，我们也隐隐约约看到一些机会。从这个角度来说，万科久违地向市场释放出了信号。上一次万科向外如此释放出如此积极的信号还是在2012年。它在2013年市场全面爆发之前加速拿地，甚至2012年全年拿下地块的建面比当年的销售面积还要多。接下来我们也将看到这样的万科信号。如今万科发债、股权融资提案获通过，等到后续粮草到位，它自2021年下半年以来相对保守的拿地策略会出现反转。政策的支持，房企开始主动拿地，对于市场信心会是强有力的支撑。这也是郁亮认为“微光”已然成了“曙光”的关键。虽然短期来说，疫情放开对社会活动造成了影响。但郁亮认为，从长期来说，这是个非常积极的信号，社会经济活动假以时日一定会恢复。届时，过去一段时间里锁住房地产的多条锁链被逐个解开，政策、房企、金融机构以及消费者的预期都会改变。不可否认的是，如今的市场与十年前已经发生了很大的变化。去年还是18万亿级的新房市场，今年前11个月是不到12万亿，预计全年是在13万亿级的水平。包括郁亮在内的地产大佬们也预计，接下来开发业务的水平会保持在十万级的水平。这也使得万科在开发业务上重新开始积极的同时，在经营服务业务上的动作会更加坚定。这个月初，万科内部发文由张海、朱保全出任公司联席总裁，协助总裁祝九胜负责万科开发经营业务和经营服务业务的经营管理，也正是此意。祝九胜认为，最近监管层对REITs的表态对不动产玩家来说是个利好，相当于90年代中期按揭政策的出台。万科在物流、商业、长租公寓等业务上都有项目符合REITs的标准。万纬物流的准备也最是充分，目前就等着发改委的批复。在一年前还有些懊恼，感叹“人比人气死人”的祝九胜，也终是在行业压力最大的时候，逐渐找到了万科在经营服务业务上的解题思路。就像郁亮所说，“与其抱怨天气如何，不如每天把地种好。无非就是说今天看种这个东西卖不出去了，我们种一点别的东西。”悲观的郁亮也好，乐观的郁亮也罢，最早喊出“活下去”的万科，已然上岸。并且准备在春天来临之前，开始储蓄能量，开始发力了。