对房地产有重大影响的一个政策出来了，5月15日，央行宣布下调首套商贷个人住房贷款利率下限20个基点，这个消息无疑是对房地产的一剂强心剂，是巨大利好。

有很多读者看到这个政策还是不太明白具体的意思，我来解释一下，当前的房贷利率计算公式是这样的：房贷利率=LPR+点数，其中点数一旦在买房的时候确定了就永远固定，而且只能是正数！也就是说房贷利率只可能比LPR高，不可能比LPR低，换句话说，LPR数值是房贷利率的下限。

2022年4月份公布的1年期LPR是3.7%，5年期以上LPR为4.6%，房贷都是5年以上的，也就是说现在买房的房贷利率最低是4.6%。

这都是利率改革之后的结果，以前是在“贷款基准利率”基础之上乘以一个倍数，这个倍数可以小于1，也可以大于1，所以我们经常听说房贷利率打九折，甚至是八折，在2015年的时候就经常有利率打折的情况出现。

但是2019年实施了利率改革，用LPR代替了原来的“贷款基准利率”，房贷利率只能在LPR基础上加一个点数，所以LPR成为了房贷利率的下限。

所以房贷利率要下降 ，那么就只有一个情况，就是下条LPR，现在央行直接宣布首套房商业性质的个人住房贷款利率可以在LPR基础上下调20个基点，这就意味着首套房商贷利率最低可以达到4.4%，如果未来LPR下调的话，首套房商贷利率还可以比4.4%更低。

当然，最后得补充一句，央行的意思是最低可以在LPR基础上下调20个基点，这并不意味着一律下调20个基点，但是现在央行出台这个政策明显是鼓励的，而且现在各地原本就对房地产松绑蠢蠢欲动，央行都发话了，那么地方会采取什么政策是可以预料的。

这个政策对存量房贷是没有影响的，因为LPR并没有改变，但是对未来新的房贷是有利的，地方有了下调房贷利率的政策工具，去年下半年以来，全国房价基本是稳中有跌，房企的日子不好过，看看恒大、融创等企业就知道了。

这不仅是对房地产有影响，对依附于房地产的相关行业也有影响，对地方政府的财政也有影响，有些城市都发不出工资了，对房地产的调控其实就是两个目标，一个是“房住不炒”，一个是“稳地价、稳房价、稳预期”，这两个目标其实就是一个上下限，房住不炒是上限，当房价上涨的时候，尤其是快速上涨的时候，房住不炒是主基调；而房价下跌的时候，那么稳房价就成为主基调。

央行这个政策对房地产行业是利好，对刚需买房的人也是利好，因为当前的利率是较低的水平，可以支付更少的房贷利息。

央行这次放开的是首套房房贷利率，二套房房贷利率下限是维持不变的，这也说明央行鼓励的是刚需，要满足刚需的合理住房需求，房住不炒的原则依然是不变的。

对股票来说，这也是一个利好消息，其实周五的时候房地产板块就有了异动，房地产服务涨幅10%，物业管理涨幅5.9%，房地产开发板块涨幅4.37%，当时不知道为什么突然大涨，现在看来是提前预知了。

明天开盘，对房地产板块来说会有不错的表现，政策是行业风向标，矫枉会过正，否则不足以矫正， 但是过正之后，还需要再反向调整一下，最终达到新的平衡。这次央行的动作就是反向调整一下，最终会让房地产达到一个新的平衡。房地产能活，但是又不至于占用过多的金融资源。刚需能够买到房，但是房价又不至于大涨，整体还是处于稳定当中。