2022年以来，对房地产行业影响最为深远的政策终于在立冬落地。

11月11日，央行、银监会联合发布《关于做好金融支持房地产市场平稳健康发展有关工作的通知》(以下简称《通知》)。《通知》包含16条具体措施，被称为“金融16条”。这是近一年多来，央行和银监会就房地产融资问题发布的首个专项文件，意义重大，力度空前。

政策的效果立竿见影。

“金融16条”出台当天，杭州取消“认房认贷”，二套房首付比例由60%调整为40%，拉开了新一线城市二套房首付比例调整的序幕。

据时代周报记者统计，11月11日至20日，深圳、上海等城市发布楼市新政约10条，平均每天一条，涉及利率调整、公积金提取、预售资金监管等方面。

市场信心再起，地产股掀起久违的涨停。

“金融16条”落地10天，同花顺地产发展指数上涨6.78%，商辂发展(600223。SH)连续拿下三个涨停板，德信中国(02019.HK)上涨74%。亚罗(03383.HK)和碧桂园(02007.HK)都在股价上涨后迅速发行了配股，获得了数十亿美元的融资。

狂欢过后，市场终将回归理性。

11月19日，一位TOP 5房企营销人士告诉时代周报记者，“金融16条”出台后，公司内部小组第一时间讨论政策内容，并邀请业内专家线下讨论具体影响。公司高层一致认为，从现在到年底是冲刺销售的窗口期，之后会加大促销力度，以降价为主。同时，支出业务仍将减少，停止拿地、冻结、控制支出仍将继续。我们会考虑明年重启。

某商业银行资深研究员对时代周报记者表示，业内对“金融16条”持谨慎乐观态度。

从具体措施来看，《通知》主要是为了防止房企继续强攻，推进楼安工作，不会带来楼市的快速回暖。《通知》中的很多措施之前都有口头传达，但实际效果并没有市场想象的那么好。允许展期、增加专项债券融资、保持资管产品稳定性等增量内容影响几何，还要看如何落地。

冬天过去了，春天还有多远？

民营企业一周融资500亿。

出于理智和期待，“金融16条”的第一滴血被导入房企配股。

11月15日，碧桂园发布公告称，拟配售14.63亿股，配股所得款项总额约39.21亿港元。11月16日，雅居乐发布公告称，拟以“先老后新”的方式配售2.95亿股，募资7.83亿港元。

上述房企配股的时机是在股价大涨之后。11月1日至14日，碧桂园股价上涨222.77%。11月1日至15日，雅居乐股价上涨118.79%。

负配股叠加地产股退潮，碧桂园、雅居乐股价双双回调。至11月18日，碧桂园股价下跌19.94%，雅居乐下跌23.31%。

对于房企而言，“金融16条”最重要的意义在于支持合理的融资需求，从开发贷款、建筑企业信贷投放、资管产品融资等方面给予政策支持。

多位业内人士对时代周报记者表示，“金融16条”再次强调，对国企、民企等各类房地产企业一视同仁。但从实际来看，国企和优质民企还是更占优势。

叠加“第二支箭”等政策利好，优质民营企业率先获得融资支持。

11月15日，龙湖集团完成200亿元入库中期票据登记。一周之内，信诚、美的事业、福星等企业也相继公布了“第二支箭”的融资计划，总申请规模达560亿元。

“其实金融机构并没有严格区分企业性质，在经营过程中也不是非黑即白。”金融机构从业者李琳(化名)向时代周报记者强调，金融机构更多的是从风险控制的角度来审批，但国企和优质民企信用分更高，因此受益更多。此外，有国资背景的房企在危难之时能得到更多支持，因此在审批上更有优势。资源向国企倾斜是市场的选择。

柯睿研究中心指出，近期有少量优质房企获得融资支持。这些企业原本是今年民营房企发债的主力。随着政策利好的落实，这些优质房企可能率先获得资金支持稳定发展，而绝大多数民营房企仍需等待政策效应的传导，仍面临较大的到期压力。即使有融资政策的支持，也可能难以得到资本市场的认可，因此在偿债潮面前压力较大。

受托人平静地看着延伸。

郭康(化名)是浙江信托资产服务部总经理。“金融16条”落地后，他第一时间打开对话框，将通知原文和专家解读发给客户，并与客户进行电话沟通。

与之前的政策相比，“金融16条”最大的变化之一就是支持融资的合理展期。

《通知》指出，对房地产企业开发贷款、信托贷款等存量融资，在确保债权安全的前提下，鼓励金融机构与房地产企业在商业原则基础上自主协商，通过展期存量贷款、调整还款安排等方式积极予以支持，促进项目竣工交付。

经过一番了解，郭康透露，信托产品延期的概率极小。一方面，信托不同于银行产品。信托公司扮演的是受托人的角色，不能决定产品是否可以展期。在业内，信托产品展期相当于逾期，无法向投资者解释。此外，信托产品个人投资者较多，主要受主观意愿驱使，政策对其没有约束作用。

白锐信托研究发展中心研究员谢云波表示，在风险控制措施的前提下，部分存量房地产信托项目可以合理展期。这一政策有望有助于存量房地产信托的稳健运行。延长期内，信托公司仍应坚守受托人责任，做好项目存续期的各项管理工作，并结合基础资产的实际运行情况采取各种措施，确保项目的顺利清算和退出。

在实际操作过程中，支持融资合理延期的影响范围有限，需要投资人同意。在有大量个人投资者的金融产品中，延期的阻力很大。

11月16日，德银中国(02019.HK)计划对其唯一幸存的美元债务“2022年12月到期的9.95%优先票据”进行交换要约，并已与部分债券持有人进行沟通，但延期计划并未最终确定。

时代周报记者获得的《致中国德国胡老板的一封公开信》和《投资者致德国胡老板的第二封信》显示，部分投资者强烈反对德国中国美元债展期。他们反对的理由之一是延期会影响市场信心，从而影响企业卖房，资金回笼困难。

相比于外延，细则更重要的作用可能在于征信的“豁免”。

11月18日，商业银行人士谢晋(化名)对时代周报记者表示，支持融资联营展期的重点是贷款展期不需要降低风险等级，不影响征信。

“延期一年不代表不用还钱。很多房企现在都处于不得不延长期限的境地。如果他们不延长期限，他们将不得不违约。两个投资者权利中较小的一个相当于硬扩展。"谢晋表示，贷款延期一年，不降级，不更改征信，可以避免进一步的债务交叉违约条款，相当于"拆弹"。

三部门迅速出具了“保证书”

目前阻碍购房者买房的最大因素是交房的不确定性。

根据天风证券的分析，房地产销售的企稳主要取决于两个关键因素，房地产项目交付的确定性和房价。当购房者消除对烂尾楼等交房困难的疑虑，房价逐步回归企稳回升的趋势下，商品房所带来的金融属性将再次回归，这可以大大增强购房者对房地产市场的信心。

《通知》通过支持开发政策性银行为“保底楼”提供专项贷款，鼓励金融机构提供配套融资支持，为“保底楼”提供市场保障。

将预售资金的监管主体从银行转移到政府，可以最大限度减少购房者的后顾之忧。

11月16日，深圳市政府组织起草了《关于暂停适用〈深圳经济特区房地产转让条例〉的决定(草案)》(简称《草案》)，并公开征求意见和建议。《草案》明确，深圳商品房预售资金监管模式正在改革，政府将取代商业银行成为监管主体。

易居研究院智库中心研究总监严跃进在接受时代周报记者采访时指出，房管部门加强对预售资金和账户的管控，是防范预售资金风险的重要举措。这也说明了深圳对预售资金监管的高度重视。全国其他城市也需要重视这类内容，理顺预售资金监管中的关系，更好地将预售资金监管与楼宇交付保障结合起来。

一方面，“保交楼”的关键是保证专项资金闭环使用，不会违规挪用。另一方面，合理激活预售资金，让规范的资金流动起来，也可以促进资金的良性循环，得到合理使用。

3日，“金融16条”落地，三部门迅速出具“保证书”。

11月14日，银监会、住建部、人民银行联合发布《关于商业银行出具担保置换预售监管资金有关工作的通知》，允许商业银行按照市场化、法治化原则，与优质房地产企业开展以担保置换预售监管资金业务。

诸葛找房数据研究中心高级分析师关荣学告诉时代周报记者，这一政策再次传递出金融对房地产的支持力度不断加大，也是对当前金融支持房地产市场平稳健康发展的进一步补充。这一表述赋予了商业银行一定的自主决策权，有利于提高预售资金的监管效率。同时，将有效帮助优质房地产企业缓解流动性压力，稳定房地产市场预期，通过充分发挥优质房地产企业的引领作用，增强行业信心，加快市场修复。

成交数据止跌回升。

对于房企来说，需求端销售的企稳回升是推动房地产市场回暖的核心，也是提升自我造血的核心要素。

“金融16条”落地后，多地出台楼市政策，助力房地产市场平稳健康发展。

11月11日，时代周报记者从某国有银行杭州分行个贷员处证实，杭州取消了2017年3月实施的“认房认贷”。对于曾有贷款购房记录，但已结清贷款的用户，购房贷款比例和利率可参照首套房贷款标准执行。同时，二套房购房者的首付比例也从过去的60%调整为40%。

杭州楼市是新一线城市的风向标，其政策转向意味着二套房政策的松动。不少房地产营销人士认为，成都、东莞、Xi安等新一线、二线城市，将会以杭州为样本，调整二套房的信贷政策和二套房标准的认定。

政策调整后，杭州楼市呈现出久违的暖意。11月13日，杭城链家嘉路花园店的经纪人张龙在接受时代周报记者采访时表示，新政发布后，很多门店的上座率都有明显提高。“我个人一般一周看2-3组客户，现在一天2-3组客户。”

成交方面，杭州市场走出了先抑后扬的曲线，观望情绪骤降。

杭州市住房保障和房产管理局官网系统显示，11月12日至13日(截至21:00)，杭州新房成交423套，日均211.5套。全市二手房网签212套(含住宅、商铺、写字楼等。)，平均每天网签106套。

后半周，市场情绪有所回升。11月15日-16日(截至21:00)，杭州新房成交999套，日均499套，杭州二手房(含住宅、商铺、写字楼)成交302套，日均151套。

紧随杭州的脚步，Xi也调整了限购政策。

11月19日，Xi促进房地产市场平稳健康发展协调领导小组发布《关于支持刚性和改善性住房需求有关问题的通知》，调整限购政策，包括放宽购买首套二手房条件、降低人才购房门槛、增加二孩及以上家庭购房套数、缩小限购区域范围等。

多项利好政策叠加，现在很多地方的楼市已经到了行情的尽头。

中国研究院数据显示，上周(11月12日-18日)楼市成交城市环比开始上涨，上海、韶关、福州分别领涨各线城市。其中，一线城市成交量整体上涨30.4%；二线城市成交环比上涨10.6%。

中国研究院指出，预计随着楼市利好政策的持续落实，供需两端政策的优化将带动市场预期的进一步改善，尤其是更多核心城市的政策优化后，将带动当地购房需求的释放，市场底部可能就在当下。