6个月以来，英国利率四连涨，该国房地产的繁荣景象会因此黯淡吗？

当地时间5日，英国央行（下称“英央行”）再次加息25个基点，将基准利率提高至1%，达到2009年以来最高水平。

随着基准利率不断提高，房地产市场较为敏感的抵押贷款利率也水涨船高。英央行数据显示，该国抵押贷款实际利率已上升14个基点至1.73%，使该国借贷成本达到去年9月以来的最高水平。

英国房产投资公司CHAMPS尊臣置业中国区负责人凌云峰对此感受颇深。“英央行进入加息周期，该国抵押贷款机构纷纷调整政策。一般而言，购买力越低，或者负债较高的购房者会因此付出更高成本。最近我们一些客户购房的房贷利率已超过4%，不过好在他们在加息前贷到款了，不然他们的房贷利率有可能会随着加息周期变得更高。”他在接受第一财经记者采访时说。

低成本借贷的窗口期已过？

英国抵押贷款机构Nationwide的数据显示，受低利率和疫情期间民众争购更大居住空间需求影响，英国房价在2021年以15年来最快速度上涨。去年，英国房价同比上涨10.4%，这与英国整体经济活动遭受疫情打击形成鲜明对比。

“但目前利率不断提升，而通胀还在高位，这将对民众的购房需求带来较大打击。”研究机构Pantheon Macroeconomics英国经济学家童慕斯（Samuel Tombs）表示。

Nationwide4月的调查显示，尽管仍有四分之一想要换房的人表示，原因在于寻求更大的居住空间，但想要摆脱城市生活，或想要大花园而换房人的比例，分别由去年4月的25%和28%下降至12%和15%。

童慕斯认为，英国房地产市场正迎来“组合拳”，“虽然住房需求可能会受到民众高储蓄的支持，但英国经济和金融环境的变化正增加居民借贷成本，在居民实际可支配收入下降的背景下，民众对房产的负担能力正变弱。”

在加息前，英国约克郡银行等机构便已提高了住房抵押贷款产品的利率，一些机构更是撤下按揭年利率低于1%的贷款产品。英央行对新抵押贷款产品的分析显示，目前房屋贷款与价值比率（Loan-To-Value）为75%的两年期固定利率产品的平均利率为2.11%，高于去年8月的1.23%。

英国国家统计局的数据显示，2月，该国消费者价格指数（CPI）同比上涨6.2%，而居民实际工资则同比下降1%。全英房屋抵押贷款协会数据显示，疫情期间，英国房价涨速超出收入涨速，导致房价与收入之比升至1983年有记录以来的最高水平。

据研究机构Capital Economics测算，当基准利率为0.1%时，一位业主将支付38%的可支配收入来偿还房贷。如果基准利率上升至0.75%～1.5%之间，贷款申请人月供将上升到可支配收入的43%～45%左右。这意味着，房价将比2008年以来任何时候更难以负担。

除负担成本提升外，英央行还担心，提高利率还将增加借款人拖欠债务的风险。该机构的最新调查显示，英国消费者在3月份通过借记卡借入了7.85亿英镑，这是自2004年以来的最高月度。

凌云峰也感觉到，当前英国银行对放贷变得更为严苛。“银行本来就对风控颇为重视，债务风险是他们首当其中的关注点。”他说，“在帮客户购房时，最近我们也换了好多家银行，比如像汇丰、东亚银行。银行对借款人的‘压力测试’变得更为细致。”

“最后的狂欢”？

在加息预期下，买家正急于获得抵押贷款。英央行的数据显示，该国3月抵押贷款净借款总额已由2月的46亿英镑增至70亿英镑，创去年9月以来最高水平。

而在一些机构看来，这可能是英国房地产市场“最后的狂欢”。Nationwide的数据显示，英国4月份的平均房价为 26.7万英镑，虽同比上涨12.1%，但较3月14.3%的增幅已有所放缓。

为英国政府提供分析的独立机构预算责任办公室（OBR）预测称，今年英国房价增长率将放缓至3.2%，并在2023年进一步减速至0.9%。房地产中介公司Garrington也认为，由于英国金融市场仍有缩减流动性的倾向，今年英国房价似乎不太可能再次录得两位数价格涨幅。

日前，英央行货币政策委员会大多数成员签署的一份声明称：“未来几个月，货币政策在一定程度上进一步收紧仍可能是合适的。货币政策委员会还表示，它无法阻止英国家庭变得更糟，它的作用是确保通货膨胀在中期内可持续地降至2%的目标水平。

不过，在房地产平台Twindig首席执行官孔丁琳（Anthony Codling）看来，虽然当前利率上涨、民众实际收入下降等因素正影响房地产市场，但通胀不断上升将影响现金价值。对于许多人来说，房产仍是较好的保值资产。

凌云峰也表示，房产一方面可以用来自住，另一方面则可以用来出租。虽然当前购房成本的确提升了，但从投资角度来看，像伦敦这样大城市的房产仍会是经济下行周期下最佳的抗风险资产。“英国防疫政策现已逐步放松，打工一族、留学生、游客将纷纷回到英国本土。目前，我们负责房屋出租业务的部门都忙得不可开交，随着英国的逐步解封和人口回流，租赁业务量基本恢复到疫情前的水平。”他说。

他为第一财经记者算了一笔账：以当前租房市场的行情来看，在伦敦金丝雀码头购置一套房产的回报率（即出租收入与购房成本之比）可达4.3%左右。

凌云峰进一步称，从更长远来看，英国人口也呈现净流入的趋势，而这将成为未来影响英国房地产的刚需。